HWGGS-2019-001

惠灣管辦〔2019〕7號

惠州大亞灣經濟技術開發區管理委員會辦公室關于印發大亞灣村莊規劃區內自建自住房建設管理實施辦法的通知

各街道辦事處，區屬各單位：

　　《大亞灣村莊規劃區內自建自住房建設管理實施辦法》業經區管委會同意，現印發給你們，請遵照執行。

惠州大亞灣經濟技術開發區管理委員會辦公室

2019年11月22日

大亞灣村莊規劃區內自建自住房建設管理實施辦法

第一章 總則

　　第一條 為簡化、規范村民住宅用地申請和建設報批程序，妥善處理村莊規劃區內歷史遺留用地建造自建自住房行為，引導村莊建設合法有序開展，改善村莊人居環境，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《廣東省城鄉規劃條例》等法律、法規規定，結合我區實際，特制定本辦法。

　　第二條 在惠州大亞灣村莊規劃區內進行自建自住房建設行為，必須遵守本辦法。

　　第三條 本辦法所稱自建自住房建設行為，是指具有惠州大亞灣經濟技術開發區戶籍的村民、或在村莊規劃區內持有合法土地手續的個人依法在村莊規劃區內新建、擴建、改建、翻建住宅的行為。

　　本辦法所稱村莊規劃區內持有原合法用地手續的住宅用地，是指在大亞灣村莊規劃區范圍內，截至本辦法頒布實施之日前，持有國土部門審批并有存檔，個人領取土地證件（包括《建設用地規劃許可證》《建設用地批準書》《集體建設用地使用證》《國有土地使用證》《不動產權證》等），土地權屬無爭議的住宅用地。

第二章 村民新建住宅申請條件和有關要求

　　第四條 村民新建住宅應當符合村莊規劃，充分利用村莊規劃范圍內空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地，嚴禁在村莊規劃范圍外安排村民宅基地，嚴禁在基本農田保護區和地質災害危險區內建房，嚴禁擅自將村集體回撥地規劃小地塊住宅用地給村民建房。涉及農用地的必須依法辦理農用地轉用審批。

　　第五條 有下列情形之一的，不予批準村民宅基地：　　  

　　（一）不符合村莊規劃的；
　　（二）不符合本規定第六條所列情形的；
　　（三）非本行政村村民的；
　　（四）村民將原住宅出賣、出租或贈與他人后，再申請住宅用地的；
　　（五）在地質災害危險區內建設住宅的；
　　（六）其他不符合自建住宅條件的。

　　第六條 村民自建住宅應當堅持節約集約利用土地原則，嚴格執行“一戶一宅”的規定，除老房改造外，新安排的宅基地原則上每戶建筑占地面積不得大于120平方米；在滿足消防、日照等要求前提下，沿24米以上城市規劃道路臨街住宅建筑層數最高控制為7層，村莊內部住宅建筑層數最高控制為6層；為塑造城市街景立面景觀，在臨城市主干道或重要城市節點側的住宅建筑，建筑層數經區管委會批準后可按街景立面規劃要求適當提高。

　　第七條 村民自建住宅建設須符合國家建筑安全規定，應滿足消防、抗震要求，不得影響城市市容和環境，不得阻礙交通、侵占公共綠地和鄰里通道。妥善處理好給水、排水、日照、采光、通風等方面的相鄰關系。

　　第八條 在村莊規劃區內的祖屋在拆舊建新前應先辦理土地、房屋確權手續后方可申辦《鄉村建設規劃許可證》。

　　原建房用地紅線位置發生變化需調整用地紅線坐標的，需由村小組、國土部門重新確認用地紅線坐標、核查土地權屬情況并公示無異議后（公示期為10天），方可辦理《鄉村建設規劃許可證》及換領《不動產權證書》。

　　在村莊規劃區內已依法取得用地使用手續的房屋,需進行拆舊建新的，在拆舊建新前應辦理注銷原房屋產權證后方可申辦《鄉村建設規劃許可證》和換領《不動產權證書》。

　　第九條 已依法取得土地使用手續的自建房因村莊規劃要求需要調整用地的，必須在用地所在的村莊規劃范圍內調整用地，調整位置須經村民會議或戶代表會議表決同意，由村集體經濟組織收回原位置土地使用權，再向國土部門申請核查擬調整用地的土地權屬情況并公示無異議后（公示期為10天），方可申辦用地調整及《鄉村建設規劃許可證》，并按程序辦理《不動產權證書》。

　　第十條 在村莊規劃范圍內持有原惠陽縣國土審批的《惠陽縣村鎮建房申請表》和原鎮政府審批的建房許可證，已建成房屋的，先由村民小組、國土資源所確定用地紅線坐標，公示期滿土地權屬無爭議（公示期為10天），經核查有存檔且未作動遷、盤整補償的，在符合規劃的前提下，辦理換領《不動產權證書》；歷史上已審批的各類建房用地審批文件凡未建房的，由村民小組、國土資源所確定紅線位置，核查有審批存檔，且未作動遷盤整補償的，經村民會議或戶代表會議表決同意，在符合一戶一宅資格條件的前提下，按一戶一宅規定程序辦理用地手續。

　　第十一條 因城市公共利益建設需要占用個人住宅用地、進行動遷安置的，根據動遷政策規定由區動遷辦統一組織用地材料，區住建局、區國土分局統一辦理規劃許可證和不動產權證。

第三章 辦理程序

　　第十二條 申請辦理鄉村建設規劃許可時需提供具有設計資質的單位所設計的建筑專業施工圖，3層（含3層）以下不需要提供建筑專業施工圖；

　　臨規劃道路的或重要景觀設施的建筑，均需按已確定的街景立面控制要求進行建筑方案設計，建筑方案經審查同意后，方可辦理相關報建手續。

　　第十三條 經政府批準已納入整村搬遷或“三舊”改造實施計劃和范圍，且在自申報之日起兩年內將啟動改造的，村小組、村委會不得在改造范圍內安排個人住宅用地，街道辦、區住建局、區國土分局不得批準個人住宅用地、建設許可手續。

　　第十四條 華僑、外籍華人、香港和澳門特別行政區居民在農村的宅基地確權登記，按照廣東省國土資源廳、廣東省人民政府僑務辦公室《關于切實維護華僑在農村的宅基地權益的若干意見》（粵僑辦〔2011〕3號）規定辦理。

　　第十五條 具有本村戶籍的村民在村莊規劃區內住宅用地審批、規劃許可審批、規劃驗收和房產初始登記不收取費用；非原村民辦理相關手續應按規定收取有關費用。

　　村民自建房涉及的現狀地形圖規劃核查、規劃放線、規劃核實測量等費用，可以根據實際情況納入財政預算。

　　第十六條 新建住宅用地選址及核查

　　（一）農村村民自建自住房需要使用住宅用地的，應向本集體經濟組織提出申請。本集體經濟組織應當依法召開村民會議或者村民代表會議討論決定，并在村民委員會或村民小組張榜公布征詢村民的意見，公示期為7天。公示期滿無異議的，村民小組、村民委員會應當在村民自建住宅用地申請審批表中簽署意見，證明申請人的原住宅用地情況和家庭成員現居住情況，并報送國土資源所受理。由國土資源所組織申請人、村民小組或村民委員會代表到實地調查核實，并經區住建局核查符合村莊規劃的，由國土部門出具用地紅線坐標圖，國土資源所將《村民宅基地土地權屬核查》送區國土分局核查用地情況。

　　（二）村集體經濟組織就該用地選址紅線經村民會議或者戶代表會議2/3表決通過，并在村務公開欄公示，公示內容應包括：戶主名單、占地面積、位置、是否符合一戶一宅等情況，公示期為7天。公示無異議后，由街道辦、國土資源所在《村民宅基地申請表》上簽署審核意見，并由村小組和村委會在國土部門出具的用地紅線坐標圖上蓋章確認

　　 第十七條 申請辦理《鄉村建設規劃許可證》

　　（一）取得村民宅基地審核意見的，應當持申請材料向街道辦申請辦理，由街道辦報區住建局核發《鄉村建設規劃許可證》。

　　 街道辦應當自受理申請材料之日起10個工作日內提出審查意見，報區住建局。區住建局應當自收到申請材料之日起20個工作日內作出是否許可的決定，并告知街道辦。

　　 第十八條 申請辦理土地使用權登記

　　（一）取得《鄉村建設規劃許可證》后，村民向所屬國土資源所申請受理用地審批手續。

　　（二）由區國土分局審查符合條件的，在20個工作日內予以審批，通過審批的核發用地批復，并進行權籍調查、登記發證工作。

　　第十九條 申請辦理開工手續及竣工驗收

　　（一）村民取得《鄉村建設規劃許可證》和不動產權證后，應當向所屬街道辦申領《開工通知書》，施工時應將《鄉村建設規劃許可證》《不動產權證》及《開工通知書》置于施工現場顯著位置；

　　（二）村民取得《開工通知書》后，應當向區城市規劃勘察測繪研究院（以下簡稱區勘測院）申請放線，由區勘測院到施工現場放線，并核發《建設工程規劃放線證》；未經區勘測院放線,建設工程不得開工，否則按違法建設進行處理。

　　（三）業主應當妥善保存《鄉村建設規劃許可證》《不動產權證》《開工通知書》以及《建設工程規劃放線證》，以備執法單位監督檢查。

　　（四）工程完工后，村民應向區勘測院申請驗收測量，由區勘測院完成現場測繪，并核發《建設工程竣工規劃驗收測繪報告》。

　　（五）竣工后，村民向所在地街道辦申請辦理《鄉村建設工程竣工規劃驗收合格證》。村民應組織參與工程建設的設計、施工單位（建造師或工匠）驗收，合格后填寫《建筑工程竣工驗收備案表》報轄區街道辦備案。

　　第二十條 自建房申請辦理《不動產權證》

　　 村民取得《鄉村建設工程竣工規劃驗收合格證》后，到區房管局按程序申請辦理產權登記。

　　 區房管局受理申請人的材料后，對申請登記的村民住宅進行查勘。

　　 經區房管局初審，對擬予登記的村民住宅由區房管局以村民小組為單位予以公告，公告期15個工作日。對有異議的擬予登記村民住宅，區房管局應及時予以復查。

　　 公告期滿后，集體經濟組織、村民住宅所有人和他項權利者、對公告的擬予登記的村民住宅未提出異議或者異議不成立的，由不動產登記機構核準、記載于登記簿，并頒發產權證書。

　　第二十一條 待我區《農村宅基地“一戶一宅”管理辦法》公布實施后，按照《農村宅基地“一戶一宅”管理辦法》規定程序辦理新建住宅審批手續。

　　第二十二條 持有歷史遺留的合法土地手續的個人依法在村莊規劃區內進行住宅建設行為，適用第二十三條至第二十九條。

　　第二十三條 本著“尊重歷史、實事求是、依法建設”的原則，妥善處理村莊內歷史遺留用地住宅建設行為：

　　原已獲國土部門（包括惠陽縣國土局、大亞灣區國土分局）審批的住宅用地、未明確紅線坐標的，須按村莊規劃要求明確用地坐標，紅線圖需由村小組蓋章確認土地權屬無爭議后換領新的《鄉村建設規劃許可證》和不動產權證；

　　在村莊規劃范圍內原屬鎮人民政府已審批未在國土部門完善用地審批手續、未換領不動產權證的本村村民建房用地，須按“一戶一宅”管理規定，經所在村民小組召開會議2/3代表表決同意，張榜公示無異議的前提下，方可辦理規劃、國土用地手續。

　　第二十四條 在村莊規劃區內已在國土部門辦理補出讓手續的住宅用地，需按有關規定辦理《建設用地規劃許可證》及《不動產權證書》。

　　第二十五條 個人申請建設用地面積以《建設用地規劃許可證》《集體建設用地使用證》《國有土地使用證》或《不動產權證》等批準文件所規定用地面積為準。

　　第二十六條 個人持有有關合法土地證明向所在街道辦提出建房申請，并向所在村民小組或村委會申請出具土地權屬有關意見，經街道辦核實后，向區住建局申請核發《鄉村建設規劃許可證》。

　　第二十七條 個人取得《鄉村建設規劃許可證》后，向所在地街道辦事處申領施工許可通知書，施工時將《鄉村建設規劃許可證》《集體建設用地使用證》《國有土地使用證》或《不動產權證》及《開工通知書》置于施工現場顯著位置。

　　第二十八條 竣工后，個人向所在地街道辦申請辦理《鄉村建設工程規劃竣工驗收合格證》。

　　第二十九條 個人持《鄉村建設規劃許可證》《集體建設用地使用證》《國有土地使用證》或《不動產權證書》和《鄉村建設工程規劃竣工驗收合格證》和其他相關證件到不動產登記機構按程序申請辦理房屋產權登記。

第四章 批后管理

　　第三十條個人應當自取得《鄉村建設規劃許可證》之日起一年內開工。逾期未開工且未辦理延期手續或者申請延期未獲批準的，《鄉村建設規劃許可證》及其附圖、附件自行失效。

　　《鄉村建設規劃許可證》失效后可按程序重新申領。

　　第三十一條在村莊規劃區內的建設行為必須嚴格按經審批的村莊規劃實施。村小組或村委會如要提出修改村莊規劃，須由村小組或村委會向區住建局提出修改的書面申請，及提交村莊規劃修改方案經區住建局審查，并報請區管委會批準通過后方可實施。

　　第三十二條轄區街道辦在村莊規劃區內自建自住房建設管理監督過程中，因管理、技術力量不足，可采用購買服務的方式協助實施。自建房的批后管理按《惠州大亞灣開發區自建自住房質量安全管理導則》執行。

第五章 執法監督管理

　　第三十三條各街道辦是其轄區村莊規劃區內巡查違法建設工作的責任主體，負責組織實施轄區違法建設的巡查、防控工作。各街道辦牽頭會同相關部門查處違法建設、違法用地行為。

　　第三十四條各街道辦內設的規劃建設部門負責自建房工程建設的具體監督管理，建立村級建筑工程質量、施工安全監督制度；組織監督檢查建設工程質量和施工安全。

　　第三十五條 區住建局負責指導、協助各街道辦做好村莊規劃區內自建自住房建設的各項管理工作。

第六章 罰則

　　第三十六條 對于私下進行農村宅基地買賣及其他違法用地行為由區國土分局依據相關法律法規依法查處。

　　第三十七條 違反本辦法，造成工程質量和施工安全事故的，追究相關責任人的經濟賠償責任，構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

第七章 附則

　　第三十八條 在未取得房產產權之前，不得對集體建設用地辦理補出讓手續。

　　第三十九條本辦法由惠州大亞灣經濟技術開發區管理委員會負責解釋。

　　第四十條本辦法自頒布之日起實施，有效期五年。

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